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목차
1. 개요
정부에서 부동산 투기 과열을 막기 위해서 투기과열지구, 조정대상지역 등을 지정하여 부동산 규제를 시행합니다. 부동산에는 관심이 있지만, 이 규제들이 헷갈리거나 낯선 분들이 있을텐데요. 그 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
2. 규제지역의 종류
규제지역의 종류는 크게 3가지가 있습니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역입니다. 규제의 강도는 투기지역>투기과열지구>조정대상지역이라고 볼 수 있는데요.
한 지역에 규제 1가지만 적용되는 것이 아닌 중첩으로 적용이 가능합니다. 예를 들어 서울 내부에서도 15개 구가 투기지역으로 지정되어 있습니다. 그런데 이를 포함해서 서울 전 지역은 투기과열지구이자 조정대상지역입니다.
2.1 투기지역
투기지역은 소득세법이 근거법령이며 기획재정부장관이 부동산가격안정 심의위원회를 거쳐 지정 및 해제를 진행합니다. 즉, 기획재정부의 소관인데 사실상 유명무실해졌다는 평이 많습니다. 왜냐하면 우리가 주로 소식을 접하고 신경을 쓰는 규제내용은 '투기과열지구'와 '조정대상지역'이기 때문입니다.
투기지역은 주택투기지역과 토지투기지역으로 구분되며 행정구역 단위로 지정이 됩니다. 서울특별시에서는 15개 구가 투기지역으로 지정되어 있으며, 15개구는 강남, 서초, 송파, 강동, 노원, 용산, 성동, 양천, 마포, 강서, 종로, 영등포, 중, 동대문, 동작구 입니다.
2.2 투기과열지구
투기과열지구는 주택법이 근거법령이며 무주택자 등의 실수요자를 보호하기 위해서 주택가격 급등과 투기하려는 사람들이 유입 우려가 큰 곳에 지정을 합니다. 이 지역에는 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 제한, 주택담보대출 제한 등의 각종 규제조치가 시행됩니다.
2.3 조정대상지역
조정대상지역은 투기과열지구와 같이 국토교통부장관이 지정할 수 있습니다. 그 대상이 되는 지역은 다음과 같습니다.
1) 최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배 초과지역
2) 2개월간 청약평균 경쟁률이 5:1 초과
3) 3개월간 분양권 전매 거래가 전녀대비 30% 이상 증가
4) 자가주택비율이 전국 평균이하
3. 규제내용
앞서 얘기한 것처럼 주로 논점대상이 되는 투기과열지구와 조정대상지역의 주요 규제내용에 대해서 알아보겠습니다.
| [알쓸부잡]부동산 '3종 규제지역'…'해제' 넘어 재편? |
3.1 투기과열지구 주요규제내용
1) 금융관련
(1) 가계대출 :
- LTV 9억이하 40%, 9억 초과 20%, 15억원 초과 0%
*서민/실수요자 6억원 이하 60%, 6~9억원 구간 50%(최대 20%p 우대)
*LTV(담보인정비율) : 금융기관의 대출심사에 적용되는 규정입니다. 동산, 부동산 등에 대하여 담보로 인정하는 가치비율을 의미합니다. 예를 들어 10억 원의 주택에 LTV 50%라면 대출가능 금액은 5억이 됩니다.
- 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV 0%)
- 주택 구입 시 실거주목적 제외 주택담보대출 금지
- 중도금 대출 발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증 건수 1회로 제한)
(2) 사업자대출 :
- 주택매매 임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입목적 주택담보기업자금대출 신규 취급 금지
- 주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.5배 이상
- 민간임대매입(신규) 기금융자 중단
2) 청약관련 내용
가점제 적용비율
| 구분 | 85 m^2 이하 | 85 m^2 이하 |
| 수도권 공공택지 | 100% | 50% 이하에서 지자체장이 결정 |
| 투기과열지구 | 100% | 50% |
| 청약과열지역 | 75% | 30% |
| 그 외 지역 | 40% 이하에서 지자체장이 결정 |
- 청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급
- 민영주택 가점제 적용비율(85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%)
- 분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한
- 재당첨 제한 10년
- 오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양(100실 이상) 분양분의 10~20% 이하/ (100실 미만) 분양분의 10% 이하
3) 분양권 전매제한
- 주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 5년)
- 오피스텔 분양권 전매제한 (소유권이전등기일 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) →100실 이상 오피스텔
4) 정비사업 관련 내용
- 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)
- 재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
- 재건축사업 조합원 지위 양도제한(조합설립인가 후 소유권 이전등시까지)
- 재개발사업 조합원 지위 양도제한(관리처분계획인가 후 소유권이전등시까지)
3.2 조정대상지역 주요규제내용
1) 금융관련
(1) 대출
- LTV, DTI 요건 강화
→ LTV : 9억 이하분 50%, 9억 초과분 30%
→ DTI : 50%
→ 서민·실수요자의 경우 LTV 10~20%p, DTI 10%p 우대
- 주택담보대출 요건 강화
→ 2주택 이상 : 주택담보대출(주담대) 금지
→ 1주택 세대 : 6개월내 기존주택처분 및 신규주택 전입시만 주담대 가능[4]
→ 무주택 세대 : 6개월내 전입시 주담대 가능
- 중도금대출 발급요건 강화
→ 분양가격 10% 계약금 납부
→ 세대당 보증건수 1건 제한
(2) 세금
- 분양권전매시 양도세 강화
→ 1년 미만 보유시 : 70%
→ 1년 이상 보유시 : 60%
- 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상
→ 2주택 : 기본세율 + 20%p
→ 3주택 : 기본세율 + 30%p
- 다주택자(3주택 or 조정대상지역 2주택) 종부세 추가 과세
→ 과세표준에 따라 1.2~6.0%p 과세
- 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 강화
→ 1년 이내 처분시 비과세 혜택
- 1주택 이상자 신규 취등록 임대주택 세제혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
2) 청약관련 내용
- 1순위 자격요건 강화 (아래 요건 모두 만족해야 함)
→ 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
→ 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주 일 것
→ (국민, 민영 가점제) 무주택자, (민영 추첨제) 1주택 소유자
- 민영주택 가점제 적용 확대
→ 85㎡ 이하 : 75%
→ 85㎡ 이상 : 30%
- 청약 당첨시 재당첨제한 : 7년
3) 분양권 전매제한
- 주택 분양권 전매제한 기간 강화
→ 1지역 : 소유권이전등기시
→ 2지역 : 1년 6개월
→ 3지역 : 6개월
- 오피스텔 분양권 전매제한 강화
→ 소유권이전등기 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간
4) 기타
- 주택 취득시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출
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